不動産の賃貸借

不動産の賃貸借契約は、生活や仕事の拠点となることから、日常生活に深く関係する重要な契約であり、一般的になじみ深いものといえます。それゆえに、利害が対立することが身近に起こることも多く、それが法的な紛争に発展することも少なくありません。当事務所では、こういった賃貸借契約に関する様々な案件を取り扱っております。

以下では、当事務所で実際にお受けした事件の解決事例（内容は抽象化しております）の一部をご紹介して、借主側からのもの、貸主側からのものをそれぞれ解説いたします。

借主側からのご相談

１　契約の更新を拒絶され、建物の明渡しを求められた

事業用の建物を賃借して飲食店を営む方の、「貸主から、老朽化した建物を取り壊すので、賃貸借契約は更新しません。契約満了日に退去してくださいと言われました。契約書には立退料を支払わないことが明記されています。できればこの物件から退去したくはないですし、仮に退去するとしても相当額の立退料は支払ってもらいたいです。」とのご相談です。

賃貸物件の貸主から賃貸借契約を更新しないと言われたら、当該賃貸物件から退去しなければならないのでしょうか？

借地借家法第２８条は、賃貸人による建物の賃貸借の更新拒絶又は解約の申入れは、

• 建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情
• 建物の賃貸借に関する従前の経過
• 建物の利用状況及び建物の現況
• 建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付（立退料）をする旨の申出をした場合におけるその申出

を考慮して、「正当の事由」があると認められる場合でなければ、することができないと規定しています。

したがって、単に当該建物が老朽化しているというだけで契約更新の拒絶が認められるわけではありません。

建物の老朽化の程度や借主側の事情、貸主から提示された立退料の金額等も考慮した上で、貸主の契約更新の拒絶に「正当の事由」があると認められなければ、当該賃貸物件から退去する必要はありません。

また、賃貸借契約書に立退料を支払わないことが規定されていたとしても、当該規定は借主に不利な規定として無効と判断される可能性が高いです（借地借家法３０条）。

この事案では、当初は立退料不払の規定の存在を理由に立退料の提示がなされないまま建物の明渡しを求められました。

しかし、当事務所の弁護士が対応したところ、裁判外において貸主から一定額の立退料が提示されました。

さらに、本件は訴訟に発展し、最終的にはこの方は当該賃貸物件から退去することになりましたが、弁護士の訴訟活動により、裁判外で提示された金額の数倍の額の立退料が支払われることになりました。

立退料の金額については、移転経費や営業補償等の様々な事情を考慮した上で決められるものであり、事案に応じて金額も異なります。

賃貸物件の退去を求められた場合、退去しなければならないのか、退去しなければならないなら適正な立退料はいくらか、慎重に検討しなければなりませんし、その交渉も自分でするのではなく、弁護士に依頼されることをお勧めします。

２　賃料の増額を求められた

事業用の建物を賃借してカラオケ店を営んでいる方の、「貸主から現行賃料の３倍に相当する賃料の増額を請求されているが、新型コロナウイルスの影響で休業を余儀なくされている中で、そのような高額な賃料を支払うことはとてもできません。」とのご相談です。

賃料は、双方が真意で合意すれば、高かろうが低かろうが問題になりません。合意できないから問題になるのですが、交渉で決まればそれで決着となります。

交渉で決着しない場合、借主が元々の賃料を支払い続ければ、そのまま賃借し続けられます。これに対しては、貸主が賃料増額を求めて裁判を起こすことができます。これは、借主が賃料を減額して欲しいときも同じです。

裁判になって賃料額が確定するまでには時間がかかります。その間については、借地借家法３２条第２項が、
「建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。」
と規定しています。

この「相当と認める額の建物の借賃」とは、継続賃料といいます。これは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料のことです。

この継続賃料の評価は、鑑定によります。鑑定評価額は、現行賃料を前提として、契約当事者間で現行賃料を合意しそれを適用した時点以降において、公租公課、土地及び建物価格、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の変動等のほか、賃貸借等の契約の経緯、賃料改定の経緯及び契約内容を総合的に勘案し、契約当事者間の公平に留意の上、決定されることになります。

少し説明が難しくなったかと思います。

要するに、賃料の増額が認められるかどうかは、あくまで賃貸借契約を締結した際に両当事者間で合意した賃料額を出発点として判断されるということです。

そのため、賃貸借契約締結時に、相場よりも低い賃料額を設定した場合であっても、その３倍もの金額の賃料増額が認められる可能性は極めて低いです。

この事案では、当方の弁護士が賃料額の増額が認められるような事情がないことを丁寧かつ説得的に主張した結果、賃料の増額はなされず、現行賃料のまま賃貸借契約が継続されることになりました。

第２　貸主側からのご相談

１　建物の老朽化を理由に借主を退去させたい

貸主の、「老朽化している連棟の建物を賃借している３名の借主に退去してもらいたい」とのご相談です。

本件の賃貸物件は、老朽化の程度が深刻で、倒壊のおそれもある連棟の建物でした。もっとも、建物の老朽化を前提としても、裁判で争った場合には、明渡請求が認められない可能性もあり、認められたとしても、相当程度高額な立退料の支払を命じられる可能性のある事案でした。

当事務所の弁護士が上記の事案において、裁判外での交渉を粘り強く続けたところ、貸主にとって有利な条件で、借主全員から当該建物の明渡しを受けることに成功しました。

このように、裁判に発展した場合に必ずしも有利な判断がなされるとは限らない事案であっても、裁判外での交渉によってご希望に沿った紛争解決に繋げることができる場合もあります。一度弁護士にご相談されることをお勧めします。

２　賃料を支払わず、夜逃げされた借主に未払賃料の支払と建物の明渡しを請求したい

居住用マンションを賃貸されている方の「賃料の未払が３か月以上続いている借主に未払賃料を請求したところ、しばらく何の反応もなかったため賃貸物件を訪れたところ、夜逃げをされたようです。賃貸物件には借主の私物の一部が残っていますが、未払賃料の回収と建物の明渡しを求めたいです。」とのご相談です。

たとえ借主に夜逃げをされ、音信不通となり、二度と帰ってこないことが間違いないというような場合であっても、貸主は、法的な手続を取ることなく賃貸物件内の借主の私物を撤去することは許されません。これを、自力救済の禁止といいます。何でもかんでも勝手にすることを許してしまうと、法治国家として成り立たなくなってしまいます。

このご相談については、当事務所の弁護士は、借主の転居先の住所を調査し、裁判を通じて借主から当該賃貸物件の明渡しを受け、未払賃料を分割で回収することに成功しました。